Im nächsten Jahr, um ganz genau zu sein ab dem 01.01.2022, werden neue Regelungen bei der Grundsteuer wirksam, wodurch eine (erneute) Bewertung aller Immobilien als auch land- und forstwirtschaftliche Betriebe fällig wird. Bevor diese Änderung genauer spezifiziert wird, wollen wir erst einmal klären, was es mit der Grundsteuer auf sich hat.
Inhaltsverzeichnis
Was ist die Grundsteuer?
Im Gegensatz zur Grunderwerbsteuer, die von den Käufer:innen insgesamt nur einmal gezahlt wird, ist die Grundsteuer jedes Jahr aufs Neue zu begleichen. Diese Objektsteuer, auch bekannt als Bodenzins, betrifft das Eigentum oder auch das Erbbaurecht, hängt aber in erster Linie nicht mit den Eigentümer:innen, sondern mit dem Objekt an sich zusammen. Die Höhe der Steuer wird dabei durch den Grundstückswert bestimmt.
Nicht nur für Eigentümer relevant
Besitzer bebauter, aber auch unbebauter Grundstücke leisten somit ihren Beitrag für die Kommune (Städte und Gemeinden). Diese Steuer zählt zu einer der bedeutendsten und größten Einnahmequellen für die Gemeinden und finanziert wichtige Belange rund um das öffentliche Leben, unter anderem die regionale Infrastruktur. Im Jahr 2020 betrugen die Grundsteuereinnahmen bundesweit fast 15 Mrd. Euro. Dabei zahlen auch Mieter:innen die Grundsteuer im Zuge der Betriebskosten, wenn in Absprache Vermieter:innen die Nebenkostenabrechnung an ihre Mieter:innen weitergeben.
Die verschiedenen Arten
Momentan wird zwischen zwei unterschiedlichen Arten von Grundstücken und somit Steuern unterschieden. Grundsteuer A (agrarisch) für Grundstücke land- und forstwirtschaftlicher Nutzung und Grundsteuer B (baulich) für sonstige bebaute und bebaubare Grundstücke. Ab dem 1. Januar 2025 soll zu den zweien auch noch die Grundsteuer C für baureife und unbebaute Grundstücke hinzukommen.
Grundsteuer C
Diese gab es bereits von 1960 bis 1961 und soll jetzt zu einer schnelleren Deckung des Wohnraumbedarfes beitragen. Im Namen des Bundesverfassungsgerichts wurde die Einheitsbewertung bereits im April 2018 als verfassungswidrig erklärt. Bisher wurde die Grundsteuer anhand von Steuermessbeträgen festgesetzt, die mit diesen sogenannten Einheitswerten bestimmt wurden. Die Wertverhältnisse sind nicht mehr aktuell und bedürfen einer Neuerung, da sie zuletzt im Jahr 1964 (in den „neuen Bundesländern“) und im Jahr 1935 (in den „alten Bundesländern“) festgelegt wurden.
Seitdem entwickelten sich die Werte in den vergangenen Jahren und auch Jahrzehnten sehr unterschiedlich, ohne dass sich etwas an den Beträgen änderte, was somit das Gebot der Gleichbehandlung missachtet. Um diesen schwerwiegenden steuerlichen Ungleichbehandlungen ein Ende zu setzen, kommt bald die Reform.
Berechnung/Bemessung
Um den Grundsteuersatz zu berechnen, bedarf es der folgenden drei Faktoren:
- dem Einheitswert,
- der Grundsteuermesszahl und
- dem kommunalen Hebesatz.
Einheitswert
Das zuständige Finanzamt gibt diese Bemessungsgrundlage für die Grundstücke zu Zwecken der Kalkulation von Grund-, Erbschafts- oder auch Einkommenssteuer in der Land- und Forstwirtschaft vor. Was dabei auffällig ist, dass der Einheitswert deutlich unter dem Verkehrswert liegt und somit auch dem tatsächlichen Wert nicht nahekommt.
Bei unbebauten Grundstücken wird zur Berechnung des Einheitswerts einfach der Bodenwert, der je nach Standort in den 30er- oder 60er-Jahren festgelegt wurde, mit der Quadratmeterzahl des Grundstücks multipliziert. Bei bebauten Grundstücken hingegen gestaltet sich das Ganze etwas komplizierter: Die Finanzämter bewerten die Immobilie mit dem Ertragswertverfahren oder dem Sachwertverfahren.
Ertragswertverfahren
Dieses Bewertungsverfahren wird bei Eigentumswohnungen, gemischt genutzten Immobilien sowie bei Ein- und Zweifamilienhäusern angewandt. Dazu wird die Jahresrohmiete mit dem Wertfaktor multipliziert. Dieser Faktor beachtet dabei unter anderem Ausstattung oder Größe der Immobilie, welches einen Einfluss auf den Wert nimmt und setzt sich zusammen aus dem Kaufpreis des Objekts geteilt durch die jährliche Nettokaltmiete.
Sachwertverfahren
Dieses kommt dann zum Einsatz, wenn die Jahresrohmiete von damals nicht berechnet werden kann. Hierzu werden die Werte von Gebäude, Boden und Außenanlagen addiert.
Steuermesszahl
Die Steuermesszahl wird von der Bundesregierung festgesetzt und gibt an, wie viel vom Einheitswert letztendlich steuerpflichtig ist. Sie hängt dabei von dem Bundesland ab, in dem sich das Grundstück befindet und zu welchen Zwecken es genutzt wird. Zwischen 0,26% und 1% liegt die Steuermesszahl und wird oftmals in Promille anstatt Prozent angegeben.
Kommunaler Hebesatz
Wie es der Name schon sagt, wird dieser individuell von den Kommunen durch Beschluss des Gemeinderates vorgegeben und kann in Deutschland von einer Region zur anderen stark schwanken. Für beide Grundsteuern erfolgt eine Festsetzung, wobei normalerweise der Hebesatz der Grundsteuer B etwas über der Grundsteuer A liegt.
Reform
Im Rahmen der zuvor kurz thematisierten Grundsteuerreform, an welcher Bundeskanzler Olaf Scholz, damals noch Finanzminister, stark beteiligt war, wird unter anderem auch das Bewertungsverfahren und somit die Berechnung des Einheitswerts vereinfacht, indem weniger Kriterien bei der Bewertung von Immobilien beachtet werden müssen. Darunter
- Grundstücksfläche,
- Bodenrichtwert,
- Immobilienart,
- Alter des Gebäudes und
- Mietniveaustufe.
Mit dem Ende 2019 beschlossenen Bundesmodell möchte man mehr Gleichbehandlung durch eine faire Bemessung der Grundsteuern schaffen. Dabei soll das Steueraufkommen nicht ansteigen, sondern auf Kurs bleiben.
Weitere Neuerungen
Ab dem 01.01.2022 sind neue Bewertungen von Grundstücken vorgesehen. Dadurch dass die Grundstückswerte seit 1935 oder 1964 vermutlich angestiegen sind, bedeutet das auch, dass die Grundsteuer steigen würde. Bis zum 31. Oktober 2022 haben Eigentümer:innen Zeit, um ihre Steuererklärungen mit der neuen Hauptfeststellung der Grundsteuerwerte abzugeben. Zudem soll das gesamte Verfahren in digitalisierter Form auf einer Online-Plattform stattfinden. Nach der Bewertung der Immobilie aktualisiert sie sich automatisch, um so alle Beteiligten zu entlasten.
Damit bei höherem Einheitswert die Grundsteuer nicht ansteigt, werden die Steuermesszahl und auch die Hebesätze gesenkt. Für die Grundsteuermesszahl sind dabei 0,034 Prozent vorgesehen.
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– Susanne Schmidt
Fazit
Im Endeffekt werden definitiv Änderungen bei individuellen Steuerzahlungen auftreten. Dabei werden einige Steuerzahler:innen mehr oder weniger zahlen als andere, welches ein nötiges „Übel“ (Fluch und Segen zugleich) für die Bekämpfung der Ungleichbehandlung/-verteilung und der veralteten Einheitswerte ist.
In Zukunft wird die Grundsteuer für deutsche Bürger:innen einheitlich erhoben, es sei denn das jeweilige Bundesland eröffnet ein eigenes Grundsteuermodell und macht so Gebrauch von der Öffnungsklausel. In NRW ist das übrigens nicht der Fall.
